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| 行業(yè)新聞 |
物業(yè)管理的健康發(fā)展任重道遠(yuǎn)———訪青島市物業(yè)管理辦公室主任張宣文 |
從1993年開始，我市物業(yè)管理已經(jīng)走了11年，取得了相當(dāng)大的成績(jī)。但是，作為一個(gè)新興行業(yè)，物業(yè)管理對(duì)中國(guó)人來說，完全從意識(shí)、理念以及經(jīng)濟(jì)消費(fèi)方面上接受，還需要一定的時(shí)間，在物業(yè)管理的發(fā)展過程中，難免會(huì)出現(xiàn)這樣或那樣的問題和矛盾，導(dǎo)致一些不健康的行為和現(xiàn)象發(fā)生，對(duì)此，青島市物業(yè)管理辦公室主任張宣文認(rèn)為：進(jìn)一步完善和健全物業(yè)管理市場(chǎng)，對(duì)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展而言，任重而道遠(yuǎn)。
回顧物業(yè)管理發(fā)展歷程
青島市的物業(yè)管理工作從1993年開始起步到現(xiàn)在的發(fā)展經(jīng)歷可以分為四個(gè)階段：
第一階段：起步階段。從1993年3月到1994年底，在這一階段主要是進(jìn)行試點(diǎn)工作。
第二階段：發(fā)展階段。從1995年實(shí)施《青島市住宅小區(qū)推行物業(yè)管理三年工作規(guī)劃》到1997年底“規(guī)劃”目標(biāo)的圓滿完成。
第三階段：逐步成熟階段。從1997年底至2001年初。
這一階段，以1998年12月出臺(tái)《青島物業(yè)管理?xiàng)l例》為標(biāo)志，物業(yè)管理工作進(jìn)入了比較成熟的發(fā)展時(shí)期。
第四階段：完善階段。作為物業(yè)主管部門，在這一階段，我們先后頒布實(shí)施了《物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》、《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《建立物業(yè)管理公共性服務(wù)內(nèi)容和收支賬目公布制度的通知》及《物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》，逐步完善法制，規(guī)范市場(chǎng)，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境。
物業(yè)管理帶來的變化
我市自1993年實(shí)施物業(yè)管理至今，共為全市80多萬戶居民、辦公人員等提供物業(yè)服務(wù)，管理著6500余萬平方米建筑。物業(yè)管理的實(shí)施，極大的改變了在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下小區(qū)“一年新，兩年舊，三年破”的常態(tài)，不僅為居民排憂解難，而且提升了整個(gè)城市的形象。
完善優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，改善了居民生活環(huán)境，提高了居民的生活質(zhì)量，同時(shí)居民整體素質(zhì)也隨之提高。過去凡事依靠政府的觀念逐漸改變，選擇物業(yè)企業(yè)來為自己提供服務(wù)，由被動(dòng)為主動(dòng)成為人們意識(shí)的主流。
物業(yè)行業(yè)的興起，提供了為數(shù)眾多的就業(yè)崗位，也為經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出了貢獻(xiàn)。
目前，在我市注冊(cè)的物業(yè)企業(yè)共376家，從業(yè)人員4萬余人，隨著實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)面積的不斷擴(kuò)大，從業(yè)人員的數(shù)量也在不斷增加，同時(shí)，物業(yè)企業(yè)每年的GDP產(chǎn)值在4億元以上，為我市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和繁榮做出了貢獻(xiàn)。
現(xiàn)存問題及原因
目前，我市物業(yè)管理存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
第一，物業(yè)管理的體制問題。
從全國(guó)來看，大約有三分之二的物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的，我市這種狀況也占近80％左右。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)之間如同“父子”、“兄弟”關(guān)系，這種建管不分的體制造成了很多應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解決的矛盾和問題，諸如質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不完善、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實(shí)際的承諾等，轉(zhuǎn)嫁給所屬的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)解決不了，便對(duì)來自業(yè)主的投訴相互推諉，引起業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的不滿。
第二，公共設(shè)施的維護(hù)問題。
根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格［2003］1864號(hào)）和青政發(fā)［2000］132號(hào)《青島市物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)定》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)包含有物業(yè)公共部位、公共設(shè)施的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。由于在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期制定的公有房屋管理辦法已不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下私有房屋的管理，因而造成目前一個(gè)物業(yè)小區(qū)的哪些部位、設(shè)施、設(shè)備屬于業(yè)主共有，哪些維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主共同承擔(dān)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)中維護(hù)費(fèi)用所占的比例及物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施維修基金如何設(shè)立、管理等，都沒有明確地劃分和界定。
第三，物業(yè)管理相關(guān)主體之間的法律責(zé)任問題。
物業(yè)管理涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)、街道辦事處、派出所以及環(huán)衛(wèi)、市政、綠化、消防和競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的通訊（網(wǎng)通、鐵通等通訊部門市場(chǎng)的爭(zhēng)奪）等部門，甚至春節(jié)限放鞭炮的規(guī)定也給小區(qū)物業(yè)管理帶來巨大壓力，如積極宣傳燃放規(guī)定、劃定燃放區(qū)域、增加消防、安全工作人員和消防設(shè)備等等城市管理工作的方方面面，他們之間的諸多權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清給物業(yè)管理造成困難。同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)與居委會(huì)、街道辦事處、派出所及相關(guān)行政部門在社會(huì)管理職能上的關(guān)系沒有理順及如何理順等，也使得物業(yè)管理工作難以進(jìn)一步拓展。
第四，物業(yè)管理企業(yè)自身存在的問題。
目前我市物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中存在的問題主要有：一是不能嚴(yán)格履行合同，物業(yè)管理企業(yè)錯(cuò)誤地將自己凌駕于業(yè)主之上，忽視業(yè)主的權(quán)益；二是管理服務(wù)不規(guī)范，如環(huán)境臟亂差，治安秩序差，維修不到位，上門服務(wù)不及時(shí)等；三是收費(fèi)不合理，少服務(wù)，多收費(fèi)；四是物業(yè)管理人員素質(zhì)較低，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度差，處理問題和解決矛盾的方式簡(jiǎn)單生硬；五是不重視物業(yè)管理信息智能化的利用；六是忽視企業(yè)自身建設(shè)；七是近期出現(xiàn)的以低收費(fèi)低價(jià)格搶奪市場(chǎng)現(xiàn)象等。
當(dāng)前物業(yè)管理出現(xiàn)的問題原因十分復(fù)雜，涉及到觀念、法制、體制、市場(chǎng)和監(jiān)管等諸多方面，特別是法制建設(shè)嚴(yán)重滯后和不完善阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。物業(yè)管理活動(dòng)中各方面主體的權(quán)利、義務(wù)不清，合法權(quán)益得不到保護(hù)，同時(shí)由于政府的監(jiān)督管理缺乏力度，使大量矛盾糾紛得不到及時(shí)解決。
未來市場(chǎng)展望
針對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展需求，今后工作的重點(diǎn)和目標(biāo)將主要集中在以下幾個(gè)方面：
第一，認(rèn)真貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其配套文件。
與過去的有關(guān)物業(yè)管理方面的規(guī)定相比較，國(guó)務(wù)院下發(fā)的《條例》在立法的深度和廣度上具有重大突破，對(duì)人民群眾關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題均作了相應(yīng)規(guī)定。
如何真正貫徹和落實(shí)《條例》內(nèi)容，在當(dāng)前來說是一個(gè)非常重要的問題。在以后的工作中，青島市將按照《條例》要求，結(jié)合青島市的實(shí)際情況，結(jié)合當(dāng)前關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的部署，著重做好以下幾個(gè)方面工作：一是重視和做好業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的組織建設(shè)工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主決策機(jī)構(gòu)的建立和運(yùn)作。通過規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，依法維護(hù)自身合法權(quán)益。二是鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)相分離，積極推進(jìn)物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗(yàn)收工作，明確建設(shè)單位與管理單位的各自責(zé)任，從根本上解決在房屋質(zhì)量和配套設(shè)施等方面出現(xiàn)問題時(shí)建設(shè)單位和管理單位互相推諉的問題。三是建立和完善“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制，查處物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)的行為。四是建立健全物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，查處不具有資質(zhì)或不具有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的行為，清理管理水平低、收費(fèi)不規(guī)范、社會(huì)形象差的企業(yè)，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序。五是引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)合同意識(shí)，通過合同約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用等事項(xiàng)，明確雙方權(quán)利、義務(wù)和解決糾紛的方法，維護(hù)雙方的合法權(quán)益。
第二，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督檢查，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序。
針對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)中出現(xiàn)的問題，目前市物業(yè)辦根據(jù)市政府有關(guān)部署，現(xiàn)已成立了由市建委、市城管局、市物價(jià)局、市開發(fā)辦等單位聯(lián)合組成的檢查組，對(duì)我市物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行為期3個(gè)月的市場(chǎng)秩序整頓，并著重對(duì)《青島市物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行情況；物業(yè)管理公共性服務(wù)內(nèi)容和收支帳目公布制度的落實(shí)情況、物業(yè)管理收費(fèi)情況；小區(qū)（大廈）安全防范、保安工作規(guī)范化情況；物業(yè)建管銜接，新建住宅小區(qū)入住許可辦理情況；業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作及物業(yè)管理依法招投標(biāo)情況以及其它違法違規(guī)情況等六個(gè)方面進(jìn)行檢查，目前市場(chǎng)整頓取得預(yù)期效果。我們將根據(jù)實(shí)際情況，每年進(jìn)行物業(yè)管理市場(chǎng)整頓，以達(dá)到規(guī)范市場(chǎng)秩序，提高 服務(wù)質(zhì)量的目的。
第三，以優(yōu)秀物業(yè)為龍頭，培育一批領(lǐng)航企業(yè)，形成集團(tuán)化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。
繼續(xù)實(shí)施以優(yōu)秀企業(yè)為龍頭，促進(jìn)我市物業(yè)管理綜合素質(zhì)全面提高戰(zhàn)略。
我市實(shí)施物業(yè)管理已十余年，培養(yǎng)形成了一大批優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)，政府也對(duì)優(yōu)秀企業(yè)的提高和發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)空間。但由于我市物業(yè)管理市場(chǎng)在初期階段所形成的固有的數(shù)量多且分散、經(jīng)營(yíng)范圍小、技術(shù)含量低等特點(diǎn)，使我市物業(yè)管理難以向高層次發(fā)展，同時(shí)阻礙了優(yōu)秀企業(yè)的前進(jìn)步伐，也使得這些企業(yè)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)、服務(wù)優(yōu)勢(shì)等難以進(jìn)一步發(fā)揮。因此，一是要積極培育市場(chǎng)，選擇部分在行業(yè)內(nèi)居領(lǐng)先地位、業(yè)績(jī)突出、發(fā)展前景好的企業(yè)重點(diǎn)培養(yǎng)。二是通過重組聯(lián)合、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、整體劃撥等形式，使部分優(yōu)秀企業(yè)組成產(chǎn)業(yè)龍頭，帶動(dòng)我市物業(yè)管理向服務(wù)全面化、服務(wù)人情化、服務(wù)科技化、服務(wù)高效化方向發(fā)展。（轉(zhuǎn)自青島新聞網(wǎng)） |
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