一些小區(qū)的業(yè)主私自將臨街住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房，如開茶館、麻將館等，噪音很大；還有些小公司為了節(jié)約辦公成本，在住宅里辦公，引來一些陌生人出入小區(qū)。這些行為往往引起臨近住戶的反感。

　【案例一】在《物權(quán)法》實(shí)施前的2006年，城陽(yáng)區(qū)某大廈業(yè)主曾發(fā)起了“住宅禁商”行動(dòng)。大廈業(yè)委會(huì)接受業(yè)主授權(quán)聯(lián)手物業(yè)公司，向長(zhǎng)期在大廈里辦公的十多家經(jīng)營(yíng)單位說“不”。因?yàn)樾^(qū)某些業(yè)主把住宅出租經(jīng)商辦公獲得了高額回報(bào)，可鄰居們則必須面對(duì)小區(qū)環(huán)境變差、人員復(fù)雜、設(shè)備損耗大、管理難度大和治安隱患多等問題。此事也引來不少質(zhì)疑聲：業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司有沒有權(quán)利這么做？如果公司就不撤，業(yè)委會(huì)又能怎么辦？當(dāng)時(shí)盡管相關(guān)職能部門對(duì)住宅開公司有一些較為明確的禁令，但法律效力較低，不足以作為大廈采取“禁商行動(dòng)”的法律依據(jù)。

　【案件剖析】現(xiàn)在，《物權(quán)法》終于可以為大廈的禁商行動(dòng)提供強(qiáng)有力的法律保證，讓小區(qū)居民理直氣壯地對(duì)“住宅商用”說“不”了。根據(jù)第77條的規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”這里所指的“有利害關(guān)系的業(yè)主”，完全可以認(rèn)為是同一樓層，同一棟樓，甚至是整個(gè)小區(qū)的居民。沒有相關(guān)業(yè)主的同意，擅自出租住宅作商業(yè)使用的，受害業(yè)主可將其告上法庭。

　保護(hù)“善意第三人”

　【案例二】李滄區(qū)法院某法庭接到李某的起訴，稱其丈夫王某擅自將他們婚姻存續(xù)期間的共同財(cái)產(chǎn)——一套二居室房子賣給了張某。因?yàn)榉慨a(chǎn)證上只是登記了王某的名字，目前，張某已經(jīng)與王某簽訂了買賣合同，并且張某已經(jīng)辦理出了新的房產(chǎn)證。目前，李某以丈夫王某賣房未經(jīng)她同意為由，要求法院判令房產(chǎn)買賣無(wú)效，讓張某退還房子。目前，此案正在進(jìn)一步審理中。

　【案件剖析】對(duì)此，山東百瑞律師事務(wù)所管延偉律師表示，此案在《物權(quán)法》實(shí)施前后，其判決標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了很大的變化。物權(quán)法實(shí)施之前——根據(jù)我國(guó)《婚姻法》、《合同法》的有關(guān)規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買的房產(chǎn)系婚后共同財(cái)產(chǎn)，屬于夫妻雙方共同所有，一方擅自處置屬于無(wú)權(quán)處分。如果李某所訴事實(shí)清楚，法院可能判令王某與張某簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，王某返還張某價(jià)款，張某騰退房屋并協(xié)助王某對(duì)房屋進(jìn)行恢復(fù)登記。  

　管延偉律師表示，物權(quán)法實(shí)施之后——法院在審理此案中將重點(diǎn)審查張某在購(gòu)買該房屋時(shí)是否與王某有惡意串通行為？如果張某與王某素不相識(shí)只是根據(jù)自己需要善意買房后，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，法院可能判決張某取得房屋產(chǎn)權(quán)，不需要將該房屋返還。 

　誰(shuí)是房屋的權(quán)利人，誰(shuí)就有權(quán)處置房屋，而善意的第三人判斷房屋權(quán)利人的重要標(biāo)準(zhǔn)是房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的姓名。李某和王某共同的房屋，產(chǎn)權(quán)證上登記的是王某的名字，則善意的第三人就完全有理由相信王某有權(quán)處置該房產(chǎn)。這樣一來，張某購(gòu)買王某名下登記的房產(chǎn)并經(jīng)過戶取得所有權(quán)是完全合乎法律規(guī)定的。在這里，《物權(quán)法》更為關(guān)注對(duì)善意第三人的保護(hù)。李某要維護(hù)自己的合法權(quán)益，可向法院起訴，獲得丈夫王某一半的售房款。

　需要指出的是，如何處理《物權(quán)法》和《婚姻法》之間的沖突？《物權(quán)法》是新法，《婚姻法》屬于舊法，法律適用的一般原則是新法優(yōu)于舊法。此外，《物權(quán)法》本身就是規(guī)范物的歸屬和利用的基本法律，因此法院在審理此類案件時(shí)，會(huì)首先適用《物權(quán)法》。夫妻一方如果想保護(hù)自己在家庭財(cái)產(chǎn)中的合法權(quán)利，在房屋產(chǎn)權(quán)證登記時(shí)就應(yīng)要求作為共有權(quán)人一并登記，或者到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)追加登記自己作為共有權(quán)人。

　不動(dòng)產(chǎn)不是“與他人無(wú)關(guān)”

　【案例三】家住城陽(yáng)的李先生將自己空置的地下室租給一家公司當(dāng)倉(cāng)庫(kù)。倉(cāng)庫(kù)每天人來人往，貨物進(jìn)進(jìn)出出，甚至貨車常常在深夜和凌晨裝卸貨物，影響周圍居民休息，大家頗有意見，紛紛向物業(yè)公司投訴。物業(yè)公司雖然多次找承租方，要求承租方減少影響，但幾番周折，事情并未好轉(zhuǎn)，直至發(fā)展到多名鄰居強(qiáng)烈要求承租方搬離小區(qū)。這時(shí)，李先生不樂意了，認(rèn)為房子是自己的，愿意租給誰(shuí)是他個(gè)人的事，與他人無(wú)關(guān)。

　而李滄區(qū)趙先生則在某小區(qū)購(gòu)得商品房一套，耗費(fèi)巨大財(cái)力、人力裝修后入住，卻發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間墻壁滲水。經(jīng)察看得知，滲水原因是樓上房主在裝修時(shí)敲掉了承重墻，改變了建筑結(jié)構(gòu)。 

　【案件剖析】雖然這種糾紛解決起來不容易，但是類似擾民糾紛已屬法律的范疇，業(yè)主可以運(yùn)用法律維護(hù)自己的權(quán)益。《物權(quán)法》第八十三條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可依法向人民法院提起訴訟。

　　在商品樓中，第二個(gè)案例中的糾紛時(shí)有發(fā)生。容易引起爭(zhēng)議的是，不動(dòng)產(chǎn)所有人可以排他性使用自己的不動(dòng)產(chǎn)，但在行使自己的權(quán)利時(shí)，應(yīng)注意《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人為了房屋的居住質(zhì)量和安全，在裝修改造過程中應(yīng)該承擔(dān)一定的義務(wù)，避免對(duì)鄰居房屋產(chǎn)生危險(xiǎn)。第二個(gè)案例中，樓上住戶不僅沒有盡到應(yīng)有的義務(wù)，反而還敲碎了承重墻，改變房屋結(jié)構(gòu)，重新鋪設(shè)水管，損害了趙某房屋居住質(zhì)量和安全，因此，被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 

    爭(zhēng)取眺望權(quán)有“限度”

  【案例四】紀(jì)女士幾年前搬入一海邊高檔社區(qū)，他房子的東邊可以觀賞到海景。然而，從去年開始，在她居住的樓房東邊方向，另一塊兒土地使用權(quán)單位經(jīng)過相關(guān)政府部門審批，蓋起了一棟樓房，遮擋了紀(jì)女士家的視線，影響其觀海景。她認(rèn)為，新樓房影響了自己的眺望權(quán)，是對(duì)自己物權(quán)的侵犯。 

   【案件剖析】 《物權(quán)法》是第一次規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)具體權(quán)利的法律，但任何權(quán)利都是有限的。以上案例就相當(dāng)?shù)湫?，涉及紀(jì)女士主張的權(quán)利性質(zhì)?！段餀?quán)法》規(guī)定了建造建筑物不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照權(quán)，若影響到這些權(quán)利，屬于侵權(quán)。紀(jì)女士主張的視野觀賞權(quán)目前還沒有相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。公民不能依據(jù)相鄰關(guān)系來主張自己的眺望權(quán)、觀賞權(quán)等權(quán)利。 

　　眺望權(quán)等權(quán)利類型，保障的是居住者的開闊視野以及由此所帶來的愉悅精神享受。從我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)水平看，這種權(quán)利要求顯然已經(jīng)超出正常生活需要的限度。公民要想爭(zhēng)取眺望權(quán)，可依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，與相鄰?fù)恋貦?quán)利人簽訂協(xié)議，支付價(jià)款，約定其在一定時(shí)間內(nèi)不建造影響自己眺望權(quán)的建筑。這一點(diǎn)是物權(quán)法的最新規(guī)定。