英國人究竟如何利用房子養(yǎng)老?
在英國，“以房養(yǎng)老”最主要的形式有兩種。一種是利用“反向抵押貸款”，把房產(chǎn)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，每個(gè)月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后，用該住房歸還貸款。
1920年，英國為保障低收入高齡者的生活，作為一種國家援助的方式，曾經(jīng)提出“倒按揭”(又稱“反向抵押貸款”)模式向低收入高齡者貸款的概念。如今，“反向抵押貸款”在英國很普及。不過，與美國政府主導(dǎo)為主的“反向抵押貸款”不同，英國主要借助保險(xiǎn)公司等商業(yè)力量，在英國稱為“終生抵押”。據(jù)調(diào)查，英國大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式。
目前，英國辦理“終生抵押”的金融機(jī)構(gòu)和協(xié)會(huì)有上百家，提供的金融品種多樣而靈活。因此，英國的“終生抵押”并沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各家金融機(jī)構(gòu)都在利率、申請(qǐng)人條近日，“以房養(yǎng)老”在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市落地，迅速成為街頭巷尾熱議的話題。隨著人口老齡化趨勢加快，養(yǎng)老問題已經(jīng)成為一個(gè)全球性問題，世界各國紛紛建立和完善自身的養(yǎng)老金制度。作為養(yǎng)老的一種方式，“以房養(yǎng)老”模式在一些國家也已相對(duì)成熟，并逐漸被民眾接受，成為養(yǎng)老收入來源的一項(xiàng)重要補(bǔ)充和組成部分。不過，各國“以房養(yǎng)老”的方式各有不同。
美國：最大特色是政府主導(dǎo)
“以房養(yǎng)老”在美國已有年頭。美國政府自1989年開始試點(diǎn)運(yùn)行“以房養(yǎng)老”，到1998年轉(zhuǎn)為正式項(xiàng)目。經(jīng)歷二十多年的發(fā)展后，如今每年簽約量7萬左右。
在美國，“以房養(yǎng)老”被稱作“房產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)換貸款”或“反向抵押貸款”。申請(qǐng)人必須62歲以上，擁有自己的住房，房貸已付清或大部分付清。貸款的放款方式很靈活，可以按月或者固定期限發(fā)放，也可以一次性發(fā)放。
與傳統(tǒng)抵押貸款不同的是，“反向抵押貸款”不需按月還款，而是在老人去世后，銀行將房子拍賣后連本帶息收回貸款，如果房產(chǎn)價(jià)值超過貸款本息，剩余部分歸還給繼承人，如果房產(chǎn)價(jià)值不足以償還貸款本息，由政府負(fù)責(zé)補(bǔ)足差額。子女如想繼承房產(chǎn)，也可將貸款本息還給銀行然后將房產(chǎn)贖回。這種做法的好處就是讓老人能夠“以房養(yǎng)老”，同時(shí)避免“無家可歸”，只要老人健在并且這處房產(chǎn)是老人唯一住所，銀行就不能收走房產(chǎn)。
該項(xiàng)目最大的特色是政府主導(dǎo)，而不是私營金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的商業(yè)行為。由于有政府為貸款提供擔(dān)保，金融機(jī)構(gòu)無需擔(dān)心無法收回貸款。假如貸款機(jī)構(gòu)因破產(chǎn)或其他原因無法按約發(fā)放貸款，政府就會(huì)適時(shí)介入，保證貸款正常發(fā)放。這項(xiàng)項(xiàng)目給美國廣大退休族養(yǎng)老提供了一條切實(shí)可行的路子。2006年的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，多達(dá)93%的受訪者表示，這項(xiàng)項(xiàng)目改善了他們的養(yǎng)老條件，起到積極作用。
英國：大房換小房差價(jià)養(yǎng)老
2012年底，一份調(diào)查顯示，超過三分之一的英國人打算利用房產(chǎn)籌集養(yǎng)老金，歐洲大陸有類似想法的人占不到四分之一。英國一成退休者被迫出售房產(chǎn)或換成較小房件、還貸條件方面有所區(qū)別?？偟膩碚f，申請(qǐng)者的年齡下限在55歲至60歲之間。申請(qǐng)者的房屋價(jià)值也要符合一個(gè)最低評(píng)估值，通常在7萬英鎊到10萬英鎊之間(約合人民幣74萬至106萬)。申請(qǐng)者年齡越大，拿到的貸款越多。比如，如果一個(gè)人只有60歲，那他大致能夠拿到相當(dāng)于房產(chǎn)價(jià)格25%的貸款。實(shí)際上，這是保險(xiǎn)公司在與老人的壽命博弈，被保險(xiǎn)人活得越久，則保險(xiǎn)公司需要支付的養(yǎng)老金就越多。反之保險(xiǎn)公司就能很快收回房產(chǎn)獲利。
在英國，另一種“以房養(yǎng)老”的方式是出售大房，換購小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。去年的一項(xiàng)調(diào)查顯示，73%的英國退休老人都是“有房一族”，其中26%的人正在找機(jī)會(huì)賣房，其中73%的人表示想換一套更小一點(diǎn)的房子。在被調(diào)查者中，有23%的人希望賣房以增加收入，13%的人希望靠房子償還債務(wù)。
如果擁有大房子的英國老年人不愿意賣房也不愿意抵押房產(chǎn)，他們可以選擇出租一間或者兩間房子。英國政府推出一項(xiàng)鼓勵(lì)老年人租房收益的計(jì)劃。凡是參加此計(jì)劃的老人，租房的收益可以部分或者全部免稅。
此外，還有老人將自己的房產(chǎn)出售后搬到物價(jià)水平較低的城市或者國家去養(yǎng)老。此前有報(bào)道稱，個(gè)別的老人選擇去意大利或者西班牙，購買豪宅養(yǎng)老。不過，由于金融危機(jī)和歐債危機(jī)的影響，很多老年人所購買的房產(chǎn)大幅縮水。
日本：政府與民間齊頭并進(jìn)
日本“以房養(yǎng)老”的做法雖然起步較早，但普及率并不高，成效平平。原因之一是日本老人仍有將房地產(chǎn)作為遺產(chǎn)轉(zhuǎn)給子女的傳統(tǒng)思想。
日本是世界上老齡化最為嚴(yán)重的國家之一，養(yǎng)老問題成為政府的重要課題。今年4月，日本政府總務(wù)省公布上年度人口統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，截至2013年10月，日本65歲以上高齡人口所占總?cè)丝诒壤蚱?/font>1950年以來的紀(jì)錄，首次上升到25.1%，也就是說每4名日本人中就有一名是65歲以上高齡者。由于日本經(jīng)濟(jì)長期蕭條，老年人生活水平逐年下降，養(yǎng)老問題日益突出。同時(shí)，政府的財(cái)政赤字高筑，社保經(jīng)費(fèi)已到入不敷出的地步。
日本人的持房比率較高，擁有一套住房是日本人一生的夢想。據(jù)日本政府調(diào)查，日本老人擁有住宅的比率高達(dá)89%，擁有兩套住宅的比率超過30%，還有相當(dāng)一部分老人擁有土地和山林。日本的地方政府最先發(fā)現(xiàn)老人可以將房地產(chǎn)作為養(yǎng)老生計(jì)的途徑。1981年，東京都武藏野市政府率先引進(jìn)“倒按揭”的以房養(yǎng)老模式。之后不久，日本政府研究推出“長期生活支援資金貸款”政策，鼓勵(lì)各地政府根據(jù)本地區(qū)情況推廣“以房養(yǎng)老”的辦法。30多年來，日本各地實(shí)施出臺(tái)多種形式的“以房養(yǎng)老”模式，以滿足不同老人的需求。
在日本，“以房養(yǎng)老”模式大體可以分為“政府主導(dǎo)型”和“民間參與型”。政府主導(dǎo)的“以房養(yǎng)老”條件比較寬松。一種辦法是直接融資方式。提出申請(qǐng)的老人(一般要求65歲以上)可以將房產(chǎn)或地產(chǎn)作為抵押，然后從政府機(jī)構(gòu)獲得養(yǎng)老金。養(yǎng)老金可以逐月領(lǐng)取，也可以按季度領(lǐng)取，但養(yǎng)老金領(lǐng)取總額不能超過抵押房地產(chǎn)時(shí)價(jià)的80%，申請(qǐng)者還需要指定擔(dān)保人。申請(qǐng)者故去后，由擔(dān)保人變賣抵押的房地產(chǎn)后，一次性歸還養(yǎng)老金。另一種辦法是間接融資方式。政府接受申請(qǐng)者的申請(qǐng)并予以審查，然后政府作為中介介紹給金融機(jī)構(gòu)，再辦理房地產(chǎn)抵押和領(lǐng)取養(yǎng)老金的手續(xù)。一般來講，由于政府出面介紹并提供審查擔(dān)保，申請(qǐng)者信譽(yù)較高，辦理“以房養(yǎng)老”的成功率也較高。
民間參與的方式是由民間金融機(jī)構(gòu)直接經(jīng)營“以房養(yǎng)老”的抵押和融資，但條件比較嚴(yán)格。申請(qǐng)者必須在65歲以上，并擁有完全獨(dú)立的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，不能與子女同住，擔(dān)保人必須是法定繼承人，而且房地產(chǎn)用于抵押時(shí)必須經(jīng)過所有法定繼承人的同意，甚至還要求必須是獨(dú)門獨(dú)院的建筑，不能是公寓式住房。申請(qǐng)者所獲養(yǎng)老金的總額不能超過抵押房地產(chǎn)時(shí)價(jià)的70%甚至還低，而且還要交還一定的利息。申請(qǐng)者故去后，擔(dān)保人必須在3個(gè)月內(nèi)一次性償還養(yǎng)老金的本金和利息。
近年來，日本的房地產(chǎn)商也瞄準(zhǔn)“以房養(yǎng)老”市場。因?yàn)樵S多老人居住的房屋破舊，自己無財(cái)力重建，房地產(chǎn)商就向老人支付重建資金，老人則將房產(chǎn)委托給房地產(chǎn)商，待老人故去后，房地產(chǎn)商變賣房產(chǎn)后收回支付的重建資金和利息。
事實(shí)上，日本“以房養(yǎng)老”的做法雖然起步較早，但普及率并不高，成效平平。首先是因?yàn)槿毡窘?jīng)濟(jì)長期低迷，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下滑，抵押風(fēng)險(xiǎn)較高，金融機(jī)構(gòu)望而卻步。其次是日本老人仍有將房地產(chǎn)作為遺產(chǎn)轉(zhuǎn)給子女的傳統(tǒng)思想，不愿意放棄手中的資產(chǎn)。再就是近些年金融機(jī)構(gòu)飽受金融風(fēng)暴沖擊，資金運(yùn)作面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，限制了金融機(jī)構(gòu)涉足“以房養(yǎng)老”市場的積極性。因此，如何保持“以房養(yǎng)老”市場的穩(wěn)定，減少風(fēng)險(xiǎn)，是日本今后需要解決的問題。
德國：拿到錢住高端養(yǎng)老院
用反向抵押得到的貸款住進(jìn)設(shè)施齊全、護(hù)理精細(xì)的高端養(yǎng)老院，是一些老年人的選擇。
德國是歐洲人口老齡化程度最高的國家，養(yǎng)老也是政府面臨的“老大難”問題?？偟膩碚f，德國的退休金制度在改善老年人經(jīng)濟(jì)狀況方面是成功的。不過，德國人對(duì)自己的退休生活并不完全放心，對(duì)退休金不足的擔(dān)憂也與日俱增。這一方面是因?yàn)榈聡藟勖毡樽冮L，出生率卻越來越低。其結(jié)果是國家養(yǎng)老體系的壓力日益增大，致使其額度受限，很有可能將來無法保證人們退休后的基本生活。另一方面是由于歐債危機(jī)以來，銀行利率一降再降，不僅降低德國人的利息收益，還影響人壽保險(xiǎn)和養(yǎng)老金的保值增值。
因此，為保證自己的退休生活，“以房養(yǎng)老”成為德國人補(bǔ)充退休金的良好選擇。目前，在德國比較常見的是老年人將房屋部分出租給年輕人的“以房養(yǎng)老”方式。這種模式在柏林、漢堡、慕尼黑等大學(xué)集中的城市里尤為普遍。通過出租房屋，老年人可以獲得一筆不菲的收益。而且這種“老少同居”的形式，還緩解了“空巢”老人的孤獨(dú)感。很多年輕人通過幫助老年人分擔(dān)家務(wù)，也可適當(dāng)減少房租。
對(duì)于“反向抵押貸款”的“以房養(yǎng)老”方式，目前在德國并不像在美英等國那樣流行。這種模式引入德國時(shí)間尚短，民眾也尚在適應(yīng)過程中。原因一是德國人消費(fèi)習(xí)慣謹(jǐn)慎、保守;二是德國目前提供“反向抵押貸款”的金融機(jī)構(gòu)數(shù)量較少;三是德國房價(jià)總體水平不高，投資者積極性不高。但實(shí)際上，德國“以房養(yǎng)老”的市場尚有潛力可挖。德國聯(lián)邦公共銀行聯(lián)合會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，德國境內(nèi)55至69歲的人群中約有100萬人擁有市值超過10萬歐元(約合人民幣84萬元)的住房。這部分人都是“反向抵押貸款”的潛在客戶。
“反向抵押貸款”的確讓老年人有機(jī)會(huì)追求更高質(zhì)量的生活。比如，有的德國老年人用反向抵押得到的貸款離開現(xiàn)有居住地到外地居住養(yǎng)老，包括旅游養(yǎng)老、度假養(yǎng)老、回原居住地養(yǎng)老等。也有的老年人選擇住進(jìn)設(shè)施齊全、護(hù)理精細(xì)的高端養(yǎng)老院。
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“以房養(yǎng)老”的前世今生
“以房養(yǎng)老”是西方發(fā)達(dá)國家常見的一種養(yǎng)老模式，指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。在各國特色不同的“以房養(yǎng)老”實(shí)踐中，“反向抵押貸款”最受歡迎，也使用最多。它最早源于荷蘭，發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國。
20世紀(jì)六七十年代美國開始出現(xiàn)“住房反向抵押貸款”，貸款產(chǎn)品種類也較多，定期年金、住房使用期年金、分期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現(xiàn)，貸款利率包括固定利率和浮動(dòng)利率兩種。不過，其前期發(fā)展比較緩慢，并沒有開展多少實(shí)質(zhì)性的業(yè)務(wù)。
隨著社會(huì)養(yǎng)老保障壓力增大，美國政府開始關(guān)注“住房反向抵押貸款”，并通過《1987國家住房法案》。1989年，住房抵押貸款機(jī)構(gòu)房利美嘗試對(duì)“住房反向抵押貸款”進(jìn)行資產(chǎn)證券化，在二級(jí)市場上出售證券化產(chǎn)品，這在很大程度上提高了住房反向抵押產(chǎn)品的流動(dòng)性，減少了這一產(chǎn)品周期長、占用資金量大的弊端。此后，“住房反向抵押貸款”在美國大規(guī)模推廣，并有公共保險(xiǎn)部門提供的保險(xiǎn)。證券化及公共承保等措施的推行，促進(jìn)了這一市場的初步發(fā)展。
本世紀(jì)初，“住房反向抵押貸款”市場高速發(fā)展。2007年后，美國次貸危機(jī)并未對(duì)其產(chǎn)生太大沖擊。
“以房養(yǎng)老”風(fēng)險(xiǎn)幾何?
從發(fā)達(dá)國家“以房養(yǎng)老”的經(jīng)歷看，“以房養(yǎng)老”要推廣，需要為老人提供可靠的保障，靈活的放款和贖回安排，而這離不開政府的保險(xiǎn)和背書。但是，由于此類貸款周期長、風(fēng)險(xiǎn)大，如何防控政府保險(xiǎn)背后的風(fēng)險(xiǎn)，尤其當(dāng)一國經(jīng)濟(jì)遭遇重大危機(jī)、違約事件大量出現(xiàn)時(shí)，依然值得警惕和探索。
以美國為例，2012年美國聯(lián)邦住房管理局下屬的共同抵押基金虧空163億美元，其中“倒按揭”貸款“貢獻(xiàn)”52億美元。主要原因是金融危機(jī)爆發(fā)，美國房價(jià)大跌，經(jīng)濟(jì)陷入衰退，大批老人的生活和經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生顯著變化，違約事件大量增加，作為貸款的保險(xiǎn)方，該基金大量失血。
為此，去年8月，美國總統(tǒng)奧巴馬簽署《反向抵押穩(wěn)定法》，該法授予美國住房與城市發(fā)展部就老人辦理“倒按揭”貸款進(jìn)行重大調(diào)整的權(quán)力。9月初，修改方案下發(fā)能辦理此類貸款的金融機(jī)構(gòu)。新的方案旨在降低老人未來違約的風(fēng)險(xiǎn)，主要措施包括減少金融機(jī)構(gòu)放款方式和利息差別，限制第一年內(nèi)的放款金額，并新增一個(gè)第三方托管賬戶用于支付物業(yè)稅和保險(xiǎn)費(fèi)等。
所有采取“以房養(yǎng)老”的發(fā)達(dá)國家，都擁有由公共財(cái)政支持的良好的基本養(yǎng)老服務(wù)體系，“以房養(yǎng)老”只是一種補(bǔ)充性的養(yǎng)老選擇。 |
