物業(yè)管理是房地產綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，又是現代化城市管理和房地產經營管理的重要組成部分。物業(yè)管理行業(yè)形成、發(fā)展的歷史，可謂時間不長，但一路坎坷。上世紀九十年代，房地產開發(fā)持續(xù)升溫，與其直接關聯的物業(yè)管理行業(yè)也隨之誕生。從當時人們的思想考慮：房地產開發(fā)越火，物業(yè)管理行業(yè)前景越好。但事與愿違，就是在房地產開發(fā)鼎盛時期的世紀之交的近五年中，物業(yè)管理的發(fā)展仍不溫不火，虧損、倒閉之聲不絕于耳。許多業(yè)內人士都在研究這個問題，給出的答案也不盡相同，有抱怨政府扶持政策力度不夠的；有抱怨業(yè)主素質太低，不肯正常交費的；有抱怨物業(yè)公司層次太低，服務不規(guī)范、不到位的；甚至還有抱怨宏觀經濟和市場環(huán)境都不允許這一行業(yè)能生存、發(fā)展的。林林總總，莫衷一是。其中有許多見解是值得肯定的。本文試就物業(yè)管理行業(yè)形成的先天缺陷、應承擔的責任和如何改變這種狀況，如何讓這一行業(yè)實現能生存、能發(fā)展、能為和諧社會創(chuàng)建以及為百姓創(chuàng)造良好居住條件、居住環(huán)境，成為受老百姓歡迎的新穎服務行業(yè)作一論述。要解決這些問題，就要做到物業(yè)管理公司與城市政府各自職責分明；市場化運作與規(guī)范化的行政管理齊頭并進；物業(yè)管理企業(yè)的自身素質提高刻不容緩。

　　一、存在問題分析來源：考試大

　　（一）相對獨立的物業(yè)分布不能產生規(guī)模效應

　　根據規(guī)模效應的原理,物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務范圍越廣、項目越多，單位項目所分攤的固定成本就越低。

　　由于歷史原因，造成紹興的住宅小區(qū)規(guī)模不大,但星羅棋布，管理上各自獨立、互不貫通的格局。這不僅大大消耗了物業(yè)管理企業(yè)的管理成本，也造成了管理上難以規(guī)范、運作不順暢的弊病。

　　我們在實踐中體會到，對一個2萬平方米的物業(yè)小區(qū)和對5萬平方米的物業(yè)小區(qū)管理產生的費用十分接近，而整塊管理的面積越大，平均管理成本就越低，有些權威人士認為，8萬平方米左右的物業(yè)小區(qū)，是物業(yè)管理公司的盈虧平衡點，這是有道理的，對低于8萬平方米的物業(yè)小區(qū)管理，幾無盈利可賺。而規(guī)模越小，管理費用就越大，收入越少，虧損就會越大。

　　（二）城市政府職責尚未剝離，是物業(yè)管理企業(yè)加重成本的根本原因之一

　　城市公用設施設備，生活、生產用水的進出、生活垃圾的收集和清運、城市環(huán)境的整合（包括綠化、亮化）、城市休閑設施的設置、維修、更新，直至小區(qū)內的違章建筑、違法搭建、治安事故處理等這些職能，毫無疑問是城市政府的事。然而，由于進入了小區(qū)，小區(qū)范圍內的一切公用設施設置、維修、更新全成了物業(yè)管理企業(yè)必須完成的任務，企業(yè)的人力投資尚且不說，經濟負擔明顯加重，致使物業(yè)管理企業(yè)陷入左右為難的境地，難以開展正常的管理活動。

　　如上所述，政府必須承擔的社會職能全部落到了物管企業(yè)的頭上，物業(yè)管理企業(yè)再想有所盈利就成了天方夜譚。

　?。ㄈ┢毡椴簧蠙n次是物業(yè)管理企業(yè)難以開拓市場的重要原因

　　偏重于維持和守攤，是目前物業(yè)管理企業(yè)普遍存在的現象。然而，按現代企業(yè)的要求，維持意味著停頓，意味著走下坡路，意味著等死。一個等死的企業(yè)，能有多大的發(fā)展、多大的市場份額？然而，令人難以置信的是這些企業(yè)還生存著，在社會上竟還有一席之地，虧損而不倒閉，負債累累而不破產原因何在？筆者通過調查，大致明白了其中的原因。

　　自建自管的模式，仍處于主導地位。不少物業(yè)管理企業(yè)既是原開發(fā)建設單位的派生機構，又是售后維修管理的授權機構。他們在開發(fā)項目完成后的一個時期內，負有處理工程尾期各種問題的任務，經濟上開發(fā)建設單位還在不斷“輸血”；業(yè)務上，只要低標準完成管理任務，諸如保安、保潔、道路暢通等，能平穩(wěn)過渡到新的物業(yè)管理企業(yè)接管，它的任務就完成了。所以，要上檔次、要講服務質量、要開拓管理市場，這些要求對守攤企業(yè)太奢侈了。

二、對策與措施

　　物業(yè)管理企業(yè)是一個勞動密集型和技術勞務型的服務企業(yè)，是物業(yè)管理與社區(qū)綜合服務合二為一的一種新模式。它主要以提供各種服務獲取經濟效益，屬于服務于社會、服務于大眾的微利行業(yè)。它存在的作用卻不是具有巨大商業(yè)利潤的企業(yè)可比擬的。所以，首先讓它生存下來，其次考慮它的發(fā)展，給它以美好的前景應是城市政府必須解決的主要問題，也是廣大業(yè)主共同關心的話題。要解決上述存在的問題，筆者認為，必須首先解決以下幾方面問題：

　　（一）城市政府應承擔的費用不能讓物業(yè)管理企業(yè)埋單

　　小區(qū)物業(yè)管理看似簡單，無非是“平安居住，環(huán)境整潔，出入順暢”，其實牽涉的事情很多：如綠化、保潔、保安，其實都是城市政府應承擔的責任。在目前情況下，未實行物業(yè)管理的小區(qū)和組團，這些費用由政府掏腰包，而一旦實現了物業(yè)管理，就由管理企業(yè)支付費用，而管理企業(yè)不得不向所在業(yè)主追加費用。這就造成了“不公平市民待遇”。難怪不少業(yè)主不愿交物業(yè)管理費，這是問題的結癥所在。這個問題不解決，物業(yè)管理費收不起來的矛盾永遠存在，物業(yè)管理企業(yè)永無規(guī)范化運作可言。

　　（二）應盡早使目前的物業(yè)管理企業(yè)脫離母體，實現公平競爭

　　市場化是要求在相同條件下的公平競爭；社會化是要求政府充分利用自己的優(yōu)勢，履行自己的社會職能。用政治、經濟的手段去調控多方面的關系，形成住房生產供應、消費的良性循環(huán)；規(guī)范化則要求創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境，在同一政策、同一標準下開展有序競爭，實現優(yōu)勝劣汰。從目前的情況看，物業(yè)管理企業(yè)真正要走向自求生存，自我發(fā)展，自我壯大，首先要脫離母體——原開發(fā)單位和政府有關部門。因為這種依靠只是暫時的，而且是消極的，它磨滅了物業(yè)管理企業(yè)自求生存和發(fā)展的意志，給自己造就了不求發(fā)展的溫床。www.Ｅxamda.CoM考試就到考試大

　?。ㄈ_定的收費政策要從細制定，早日實施

　　物業(yè)管理收費難問題全國各城市都在喊。原因是我國物業(yè)管理起步初期，由于法律不健全，在很多地方物業(yè)管理工作無法可依，出現了不盡人意的現象。收不到費，物業(yè)管理就難以為繼。要從細制定收費政策，還要考慮政府補給，這是達到完全收得到費的關鍵所在。目前存在的狀況是：高檔住宅、寫字樓、辦公樓物業(yè)收費情況很好。其次是小高層、多層戶等面積較大的物業(yè)，收費也不難，最難的是拆遷安置戶集聚和低收入家庭、外來民工集聚的物業(yè)。所以筆者建議，對這些物業(yè)，政策要實行救濟，低標準設定價格，超過部分政府補給。

　　（四）應尋求多種經營，多渠道發(fā)展來源：考試大

　　物業(yè)管理企業(yè)自求發(fā)展、盈虧自補，最好的辦法就是多種經營，多渠道發(fā)展。物業(yè)形成后的商業(yè)網點、服務網絡均是依托，要把為小區(qū)群眾服務的理念發(fā)揮盡致。實行有償服務、合理負擔。要從吃、穿、住、用四方面做足文章。譬如，幼兒、老人接送服務，請醫(yī)生、送病人上醫(yī)院服務，室內電、水、氣管道維修服務等，甚至為老人、殘疾人代購、代買等有償服務的開展，都會贏來無限商機。改變等、靠、要，走進大市場，這是我們的物業(yè)管理企業(yè)走向社會的第一步。

　?。ㄎ澹晟谱晕?，提升自我素質

　　物業(yè)管理企業(yè)也要樹立自己的服務品位，要做出不懈的努力。所以要提高人員的業(yè)務技能，必須通過不定期的自我培訓，在工作、實踐中學習，向書本學習，再通過以老帶新，這樣才能培養(yǎng)出來一支適應管理的好隊伍。還要創(chuàng)造企業(yè)文化，樹立優(yōu)質服務理念，員工人人講優(yōu)質服務，從而使企業(yè)的整體形象凸現出來。

　　總之，物業(yè)管理企業(yè)要真正走向市場化，在市場中求生存，求發(fā)展，只有政府承擔必要的責任，物業(yè)管理企業(yè)加強自身建設，以好服務、好品位立足于社會，社會一定會認可它，給它以一定的地位。