1 精準扎實做好接管工作

由于政府工程大部分屬于交鑰匙工程，往往存在大量的遺留問題有待解決。因此，物業(yè)服務企業(yè)在接管政府物業(yè)項目時，應精準扎實做好各項接管工作，首先是承接查驗。承接查驗是在竣工驗收的基礎上，以主體結構安全和房屋、配套功能、設備為主要內容的再驗收。這便于發(fā)現存在的隱患，特別是隱蔽工程和復雜項目、設備的安裝調試等，以確保及早發(fā)現并解決。做好承接查驗既是對業(yè)主負責，也是物業(yè)服務企業(yè)明晰責任、規(guī)避風險的需要，有利于后續(xù)業(yè)主入駐后日常管理工作的順利開展，同時也為物業(yè)管理日常運作打下良好基礎。在做好承接查驗的同時也應著重做好以下工作：

首先要確立適合項目的后勤社會化運作模式。往往政府類型物業(yè)項目招標均是以打包形式進行外包，后勤服務內容包括了日常物業(yè)管理及配套服務項目。對此，物業(yè)服務企業(yè)中標后，應根據項目實際情況以及自身的實力和專業(yè)能力，確立適合項目的后勤社會化運作模式，這就涉及到管理服務全包還是分包的問題。選擇并確立合適的后勤社會化運作模式是今后開展管理服務的重要綱領。

其次是要構建企業(yè)內部一體化組織架構。組織架構的設置是否合理、是否符合實際運作要求，決定了管理服務工作是否能夠有效開展。為此，根據政府機關物業(yè)后勤一體化管理服務的實際需要，量身打造一個層級清晰、責任明確的高效組織架構。建立外部服務需求和接待任務信息接收、分配、處理、檢查、反饋的一體化平臺，將確保信息的處理暢順有序，使各項管理服務工作得到高效優(yōu)質完成。將安全保衛(wèi)、設備管理、環(huán)境管理、客戶服務等各個業(yè)務板塊整合形成一個有機整體，建立一套完整的管理服務體系，通過統(tǒng)一指揮和調度，提供一站式的服務，為機關業(yè)主提供快捷高效的服務。

最后是要組建精英管理團隊。對于一個項目物業(yè)管理團隊而言，項目經理和管理骨干的綜合素質是項目管理成功的關鍵。因此，物業(yè)服務企業(yè)中標政府機關項目后，應及時選派具有豐富的同類型項目管理服務經驗的人員擔任高級項目經理，并盡快組建由質量控制、工程技術、財務管理等專業(yè)人員組成的富有效率的管理團隊，并圍繞企業(yè)文化建立團隊文化，增加團隊的凝聚力和戰(zhàn)斗力，培養(yǎng)良好的合作氣氛，通過互幫互助，優(yōu)勢互補，確保各項管理服務工作得到有效落實。

搭建政府后勤監(jiān)管機關與物業(yè)服務單位流暢的信息流轉機制及平臺

信息的暢順與否，決定著管理服務工作的水平和效率。由于信息來源不同，為避免多頭指揮，確保政府機關各項后勤管理服務需求能夠得到快速、高效完成，物業(yè)服務企業(yè)應與政府后勤監(jiān)管機關共同構建一個適合后勤管理服務實際的信息流轉平臺，通過管理制度的制定，信息流轉流程的梳理，采用類似菜單式的《工作聯絡單》，使得各項服務需求明確、清晰，執(zhí)行快速、高效。同時，加強雙方日常管理服務過程中的相互溝通與協(xié)調，共同建立定期和臨時的協(xié)調溝通會議制度，通過匯報和了解各項后勤管理服務工作情況，聽取和提出意見、建議，促進管理服務工作的不斷提升。

建立適合項目的內部管理經營運作體系及質量保證體系

為保證客戶日常的管理服務需求能夠得到及時響應和快速高效處理，物業(yè)服務企業(yè)必須搭建一體化運作平臺。通過整合各種資源，分析項目實際情況和客戶需求，構建一站式的客戶服務體系；為項目建立一套量身定做和規(guī)范合理的內控體系、ISO質量保證體系；確立客戶服務實行24小時值班不間斷制度，接收、處理客戶服務需求及投訴、建議，實施客戶服務快速反應系統(tǒng)工程，集中反饋、處理客戶需求信息，最大限度地滿足客戶需求，為政府機關業(yè)主提供高品質的物業(yè)管理服務。

抓好基礎物業(yè)管理中的幾項重點工作

首先是安全管理。由于政府機關是整個社會的神經中樞，社會關注度較高，因此，安全管理在政府機關物業(yè)管理中占有特別重要的地位。安全管理是一個較為廣泛的概念，既包括公共安全、消防安全及建筑和設備設施的運行安全，還包括物業(yè)使用人的工作、健康安全，注重食品安全衛(wèi)生和用材環(huán)保。物業(yè)服務企業(yè)應當通過建立一支專業(yè)化、準軍事化的秩序維護隊伍，并對秩序維護隊伍實行準軍事化管理；完善相關管理制度，做好人員、物品、車輛出入管理，樓層消防設施設備檢查管理，治安巡邏，外圍及地下停車場的交通指揮和巡視等，并做好區(qū)域內消防、治安等應急事件的處理以及火險火災發(fā)生時的義務消防隊工作。同時，建立各種設備運行責任人制、崗位責任制、設備運行定期監(jiān)察制、設備預警制等制度，確保各種設備標識完善，所有設備無銹跡、無油污、無帶故障運行，實施區(qū)域噪音、水質、空氣監(jiān)測和管制，全面貫徹ISO9001質保體系和ISO14001環(huán)境管理體系。

其次是會議服務。由于政府機關內各職能部門辦公地設置相對集中，各種不同級別、不同規(guī)格的會議召開較為頻繁。如中航物業(yè)管理的中共深圳市委黨校，每年各種類型大小會議累計不下2000次，接待服務達48萬多人次，接待中央、省市重要領導200多人次，會議服務已成為黨校高端物業(yè)服務的形象展示工程?？梢哉f，能否成功地召開各類會議，是否有能力為業(yè)主單位提供專業(yè)、高品質的會議服務，既是政府機關業(yè)主（使用人）關注的一個重點，同時又是檢驗物業(yè)服務企業(yè)服務能力的一個重要指標。物業(yè)服務公司要掌握會場環(huán)境布置、氛圍營造、不同檔次會議服務的流程設計等技巧，掌握會場燈光、影視、音響、錄音等系統(tǒng)的控制，為所管理的項目量身定做，精心設計一套會議服務方案，打造一支較為專業(yè)化的會議服務團隊，使硬件設備與軟件服務完美地融為一體，贏得大樓業(yè)主（使用人）的好評。

再次是設備運行管理?，F代政府機關大樓設備設施較為先進和重要，一般包括有：供配電系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、信息發(fā)布系統(tǒng)、樓宇設備自控系統(tǒng)、單項功能系統(tǒng)、樓宇集成系統(tǒng)、遠程會議系統(tǒng)等，設施設備復雜多樣，有些設備管理崗位需要24小時負責運行管理，不但需要配置較多技術人員，同時，對技術水平也有著較高的要求。在設備正常使用期，物業(yè)服務企業(yè)通過設備管理規(guī)范程序和預防性設備養(yǎng)護，保障設備設施安全完好運行，可以充分體現物業(yè)服務企業(yè)設備管理中節(jié)能降耗的技術優(yōu)勢；通過運用科學化的機電設備管理系統(tǒng)，記錄設備運行、維護保養(yǎng)數據，并進行數據分析，確保設備管理時刻處于有效監(jiān)控狀態(tài)。