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| 行業(yè)新聞 |
物業(yè)管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃有新規(guī)多項(xiàng)法規(guī)10月起施行 |
時(shí)值國慶60周年之際，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域又一批法律法規(guī)開始施行。本月施行的法律法規(guī)主要集中在物權(quán)法、物業(yè)管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃及建筑節(jié)能領(lǐng)域。
高院出臺(tái)兩部《物權(quán)法》解釋
10月1日起，由最高人民法院頒布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》開始施行，對(duì)物業(yè)公司續(xù)聘、業(yè)主認(rèn)定、車位車庫處分情況等做出更加細(xì)致的審理規(guī)定。
最高人民法院頒布的司法解釋中特別規(guī)定，在業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱相關(guān)情況和資料時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開，法院應(yīng)該予以支持的包括：建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、作用情況；管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況。
最高人民法院頒布的司法解釋還明確，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，人民法院應(yīng)予支持。
《規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)條例》10月起生效
由國務(wù)院公布的《規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)條例》10月1日開始生效，旨在加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃的環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作，提高規(guī)劃的科學(xué)性，從源頭預(yù)防環(huán)境污染和生態(tài)破壞，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。
條例規(guī)定，國務(wù)院有關(guān)部門、設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府及其有關(guān)部門，對(duì)其組織編制的土地利用的有關(guān)規(guī)劃和區(qū)域、流域、海域的建設(shè)、開發(fā)利用規(guī)劃，以及工業(yè)、農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)、林業(yè)、能源、水利、交通、城市建設(shè)、旅游、自然資源開發(fā)的有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。
此外，條例還特別要求，對(duì)規(guī)劃進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)以及環(huán)境影響證人技術(shù)導(dǎo)則規(guī)范。規(guī)劃環(huán)境影響證人技術(shù)導(dǎo)則由國務(wù)院環(huán)境保護(hù)主管部門會(huì)同國務(wù)院有關(guān)部門制定；規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)規(guī)范由國務(wù)院有關(guān)部門根據(jù)規(guī)劃環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則制定，并抄送國務(wù)院環(huán)境保護(hù)主管部門備案。
北京市出臺(tái)城鄉(xiāng)規(guī)劃條例
10月1日起，《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》正式實(shí)施，《北京市城市規(guī)劃條例》同時(shí)廢止。依據(jù)條例，任何單位和個(gè)人都有權(quán)就涉及其利害關(guān)系的建設(shè)活動(dòng)是否符合規(guī)劃的要求進(jìn)行查詢或舉報(bào)；居委會(huì)有權(quán)對(duì)違法建設(shè)選煤予以罅；在規(guī)劃設(shè)計(jì)前期，依法擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，，可以向規(guī)劃行政主管部門了解規(guī)劃條例。
規(guī)定明確要求，任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)并公布的城鄉(xiāng)規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。城鎮(zhèn)居住建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位未按照時(shí)序建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)的，規(guī)劃行政主管部門可以對(duì)竣工的建設(shè)工程不予規(guī)劃核驗(yàn)，并可以對(duì)該建設(shè)項(xiàng)目的其他工程暫停核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。在選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工各規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給補(bǔ)許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。同時(shí)，街道辦事處對(duì)本轄區(qū)內(nèi)違法建設(shè)的行為，應(yīng)當(dāng)予以罅，并配合規(guī)劃行政主管部門、市人民政府確定的有關(guān)熱潮部門或者機(jī)構(gòu)等予以處理。
天津市修訂規(guī)范物業(yè)用房管理辦法
自10月1日起，修訂后的《天津市物業(yè)管理服務(wù)用房管理辦法》正式開始施行。新的物業(yè)管理服務(wù)用房管理辦法將進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、權(quán)屬登記和使用等活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。特別是強(qiáng)化了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房面積、集團(tuán)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等情況做到心中有數(shù)，切實(shí)承擔(dān)起對(duì)這一全體業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的看護(hù)義務(wù)。
新辦法規(guī)定，物業(yè)管理用房屬于債權(quán)業(yè)主共有，用于物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)和業(yè)主活動(dòng)，其面積不計(jì)入分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e內(nèi)。開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)實(shí)際對(duì)分期建設(shè)的項(xiàng)目無償提供臨時(shí)物業(yè)管理用房，并書面告知區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和項(xiàng)目所在地的街道辦事處。物業(yè)管理用房竣工驗(yàn)收合格后30日內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建成后的各行業(yè)用房情況進(jìn)行公示，并通知項(xiàng)目所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，在其監(jiān)督下與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行交接驗(yàn)收。
天津市物業(yè)公司退出有新規(guī)
為了避免由于物業(yè)公司單方面退出小區(qū)而引起的社區(qū)混亂，天津市自10月1日起施行《天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理辦法》規(guī)定，天津?qū)?shí)施行物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目預(yù)警報(bào)告制度，在新老物業(yè)公司交接前，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生以及綠化等要由區(qū)、縣人民政府組織街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)縣市容、園林、環(huán)衛(wèi)等部門負(fù)責(zé)。
辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中約定的期限和解除合同條件來終止合同，任何一方不得擅自解除合同。對(duì)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)在合同終止3個(gè)月前就退出項(xiàng)目時(shí)間、交接事宜進(jìn)行協(xié)商；在與業(yè)主大會(huì)確定有關(guān)退出事宜3個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將擬退出原因、退出時(shí)間和有關(guān)事宜書面告知所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居民委員會(huì)（村民委員會(huì)），并到物業(yè)所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局辦理退出備案手續(xù)后在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù)，并積極協(xié)助業(yè)主大會(huì)聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)；在退出之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理移交事宜。
重慶市新物業(yè)管理?xiàng)l例出臺(tái)
10月1日起，修訂后的《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》開始施行。新條例規(guī)定，業(yè)主可以和物管在物管合同中約定安保責(zé)任，一旦簽訂合同后業(yè)主家失竊，物管將按照合同承擔(dān)責(zé)任。條例還衣業(yè)主大會(huì)權(quán)利、業(yè)委會(huì)選舉、前期物業(yè)、維修資金等方面作出明確規(guī)定。
條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全公共秩序維護(hù)制度，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
條例還是明確，業(yè)主委員會(huì)每屆任期不超過五年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成員受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)罷免業(yè)主委員會(huì)成員。20%以上業(yè)主聯(lián)名，可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書面提出對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員的罷免要求。
《海南省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》生效
在10月1日開始施行的《海南省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》中，“符合建設(shè)生態(tài)省和國際旅游島要求：首次被寫入條例。條例還規(guī)定，舊城區(qū)改建應(yīng)當(dāng)合理確定拆遷和建設(shè)規(guī)模，尊重村民意愿，引導(dǎo)村莊集中布局、集約建設(shè)。
條例規(guī)定，制定和實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)突出熱帶海島特色，保護(hù)自然資源和歷史文化遺產(chǎn)，保持民族特色與傳統(tǒng)風(fēng)貌，并符合建設(shè)生態(tài)省和國際旅游島的要求。城市、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、特定地區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施以及公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，合理確定建設(shè)規(guī)模和時(shí)序，促進(jìn)集中集約建設(shè)、成片開發(fā)，統(tǒng)籌兼顧進(jìn)城務(wù)工人員生活和周邊農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、村民生產(chǎn)與生活的需要。城區(qū)改建應(yīng)當(dāng)保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)和傳統(tǒng)風(fēng)貌，配套完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，降低建筑密度，增加綠地和公共空間，改善人居環(huán)境和市容景觀，合理確定拆遷和建設(shè)規(guī)模，有計(jì)劃個(gè)對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后的地段進(jìn)行改建。村莊建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)當(dāng)從農(nóng)村實(shí)際出發(fā)，尊重村民意愿，注重調(diào)整優(yōu)化居民點(diǎn)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)村莊集中布局、集約建設(shè)。
《大連市實(shí)施〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉辦法》出臺(tái)
10月1日起，《大連市實(shí)施〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉辦法》開始施行，《大連市城市住宅物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。辦法將管理范圍擴(kuò)大到全部類型的物業(yè)管理企業(yè)；業(yè)主將有更高的物業(yè)公司選擇權(quán)；未辦理入住手續(xù)的業(yè)主，可不繳納物業(yè)費(fèi)。
辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同期滿后不再續(xù)定以及依法解除或者是依據(jù)合同約定提前解除的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同終止之日起十日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域。若出現(xiàn)物業(yè)公司單方面撤離的情況，環(huán)境衛(wèi)生工作由城建部門委托生活垃圾處理單位負(fù)責(zé)，物業(yè)公司設(shè)施和場地需要維修養(yǎng)護(hù)的，使用住宅維修基金，沒有專項(xiàng)維修基金的，由業(yè)主自籌。
此外，辦法還特別規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)按額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。已竣工但尚未出售或者尚未繳費(fèi)物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)和由建設(shè)單位按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納。
南寧市出臺(tái)民用建筑節(jié)能管理規(guī)定
《南寧市民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》于10月1日起正式生效，對(duì)新建、改建和擴(kuò)建民用建筑的節(jié)能，以及既有民用建筑節(jié)能改造等提出明確規(guī)定，并要求發(fā)展改革、建設(shè)、規(guī)劃、質(zhì)量監(jiān)督等部門的建筑節(jié)能監(jiān)督管理職責(zé)，業(yè)主、設(shè)計(jì)、施工圖審查、施工、監(jiān)理、檢測(cè)等單位在節(jié)能工作中必須承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。
同時(shí)，規(guī)定還鼓勵(lì)采用太陽能、淺層地能等可再生能源，要求有集中供應(yīng)熱水要求的醫(yī)院、賓館酒店建筑，用于學(xué)生、老師集體宿舍及企業(yè)職工集體宿舍的建筑，總建筑面積在2萬平方米以上的住宅小區(qū)以及根據(jù)國家、自治區(qū)、南寧市的有關(guān)規(guī)定應(yīng)采用可再生能源的民用建筑，在建設(shè)過程中應(yīng)至少選擇一種可再生能源。
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