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| 行業(yè)新聞 |
淺議物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算的若干問(wèn)題 |
物業(yè)管理費(fèi)一直是行業(yè)自身與業(yè)主關(guān)注的問(wèn)題。對(duì)于一個(gè)新的物業(yè)項(xiàng)目，究竟物業(yè)管理費(fèi)確定為多少才算合理呢？就業(yè)主及物業(yè)使用人來(lái)講，希望最大限度地得到價(jià)質(zhì)相符的物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)更希望能享受到超值的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；而對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講，為了企業(yè)生存和發(fā)展的需要，則需要追求利潤(rùn)的最大化。因此，保持一定的利潤(rùn)空間是物業(yè)管理企業(yè)普遍追求的目標(biāo)。沒(méi)有任何一家企業(yè)愿做虧本的買(mǎi)賣(mài)，這是天理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也是這樣，只不過(guò)僅僅是盈利的點(diǎn)數(shù)多與少而已。筆者認(rèn)為，我國(guó)的物業(yè)管理事業(yè)已經(jīng)經(jīng)過(guò)了近三十年的風(fēng)雨歷程，在目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大前提下，對(duì)于一個(gè)既定的物業(yè)管理項(xiàng)目，其物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是簽訂物業(yè)管理委托合同的甲乙雙方根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)需求、服務(wù)內(nèi)容及項(xiàng)目本身的實(shí)際情況來(lái)共同商定，從而確定一個(gè)相對(duì)合理及雙方能夠接受的價(jià)格，同時(shí)還應(yīng)該考慮到市場(chǎng)行情的變化(例如人工成本的上漲、原材料的漲價(jià)因素、能源費(fèi)用的調(diào)價(jià)及國(guó)家政策的調(diào)整等)，以保持一個(gè)合理的調(diào)價(jià)空間。對(duì)于特定的物業(yè)項(xiàng)目，考慮接受服務(wù)的群體的承受能力可以由政府部門(mén)出臺(tái)物業(yè)管理費(fèi)用的指導(dǎo)價(jià)格，如我們目前所說(shuō)的經(jīng)濟(jì)適用房。但是現(xiàn)階段，一方面，有一些業(yè)主或物業(yè)項(xiàng)目的委托方一味地壓低項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但又要物業(yè)管理企業(yè)提供大量的超值服務(wù)；另一方面，物業(yè)管理行業(yè)中也確實(shí)存在著一些物業(yè)管理企業(yè)在測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)用時(shí)留有較大空間的偷手或采用價(jià)質(zhì)不符的服務(wù)來(lái)獲得非法利潤(rùn)。而這些企業(yè)恰恰給行業(yè)帶來(lái)了極壞的負(fù)面影響。
一、物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成
依據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委的相關(guān)文件及北京市物業(yè)管理收費(fèi)的相關(guān)辦法規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成成本基本上包括九個(gè)大項(xiàng)：
（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
（六）辦公費(fèi)用；
（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
需要指出的是，在國(guó)家發(fā)展改革委及北京市的相關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)辦法的文件中，所提及的兩種物業(yè)管理費(fèi)收取方式時(shí)，有一個(gè)值得注意及商討的問(wèn)題即：在包干制的形式下，物業(yè)管理費(fèi)用包括了物業(yè)管理成本、物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)及法定的稅費(fèi)；但是，在采用酬金制的形式下，文件中只說(shuō)明了預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金屬于業(yè)主所有，并沒(méi)有明確說(shuō)明在實(shí)際管理過(guò)程中所產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅由誰(shuí)承擔(dān)。另外，物業(yè)管理活動(dòng)是一個(gè)典型的勞動(dòng)密集型活動(dòng)，人工成本占據(jù)了整個(gè)物業(yè)管理費(fèi)用相當(dāng)大的比重。因此，合理地安排物業(yè)崗位、努力提高物業(yè)從業(yè)人員的技術(shù)水平及管理水平，盡可能地做到少用人用好人（有能力的人），可以最大限度地降低人工成本的開(kāi)支，進(jìn)而達(dá)到降低物業(yè)管理費(fèi)的目的。
二、物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算之難點(diǎn)分析
現(xiàn)階段的物業(yè)管理活動(dòng)，絕大多數(shù)采用的是通過(guò)項(xiàng)目的招投標(biāo)工作，確定項(xiàng)目的物業(yè)管理企業(yè)，從而引出了物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算的第一個(gè)難點(diǎn)：
由于種種原因，招標(biāo)文件中對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)管理范圍表述的不太明確，所需要的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容也不太明確，而服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)又有很多是簡(jiǎn)單地照抄其它招標(biāo)文件，由此可能導(dǎo)致參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)在設(shè)置崗位時(shí)人員配置的不合理，人員配置過(guò)多或偏少都公造成費(fèi)用測(cè)算的偏差。
物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算的第二個(gè)難點(diǎn)是，一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目剛剛開(kāi)槽施工就要進(jìn)行物業(yè)管理的招標(biāo)工作。在招標(biāo)文件中根本無(wú)法提供裝修材料的種類、設(shè)備的詳細(xì)清單、照明燈具的各種類型、外墻的表面積、大廈內(nèi)部各層各部分的面積，而只能提供一個(gè)項(xiàng)目的總面積數(shù)值等。有的甚至在提供不了設(shè)備系統(tǒng)的一般情況資料時(shí)，就要求投標(biāo)企業(yè)計(jì)算詳細(xì)的設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、環(huán)境管理費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用，確實(shí)是強(qiáng)人所難。但是，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是激烈而殘酷的，誰(shuí)搶占先機(jī)，誰(shuí)就會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。所以即使在許多資料尚不明確時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)也要參加項(xiàng)目的招標(biāo)。殊不知道，即使兩個(gè)建筑面積相同的物業(yè)項(xiàng)目，由于裝修材料的不同、設(shè)備設(shè)施的不同、服務(wù)需求的不同，其物業(yè)管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)有顯著的差別。
物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算的第三個(gè)難點(diǎn)在于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)踏勘的簡(jiǎn)單過(guò)場(chǎng)，投標(biāo)企業(yè)不能夠全面了解項(xiàng)目的實(shí)際情況。很多時(shí)候，項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘僅僅是在走形式。招標(biāo)人或招標(biāo)代理人領(lǐng)著參加投標(biāo)的各家企業(yè)到現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，走馬觀花地看一看就算是現(xiàn)場(chǎng)踏勘了。其實(shí)，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講，對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘有非常重要的意義。通過(guò)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘，可以加深投標(biāo)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的直接認(rèn)識(shí)，使投標(biāo)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)備系統(tǒng)布局及品牌一目了然，從而詳細(xì)地了解項(xiàng)目的首層布局，以便合理地設(shè)計(jì)秩序維護(hù)的崗位。同時(shí)通過(guò)觀察設(shè)備主要機(jī)房的具體分布，可以合理地設(shè)計(jì)工程管理部門(mén)的人員編制；通過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)布局及裝修材料的了解可以合理地配置清潔工具及設(shè)備；等等。但現(xiàn)實(shí)是，很多的現(xiàn)場(chǎng)踏勘過(guò)程過(guò)于簡(jiǎn)單，無(wú)法達(dá)到踏勘的實(shí)際目的。
三、物業(yè)管理測(cè)算難點(diǎn)的解決辦法
針對(duì)上述對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算難點(diǎn)的分析，筆者根據(jù)自己多年的物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算的實(shí)踐，提出以下幾點(diǎn)解決辦法供同行們參考:
從行業(yè)管理的角度來(lái)講，首先應(yīng)著眼于物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)的過(guò)程管理，規(guī)范招標(biāo)文件。招標(biāo)文件應(yīng)該由有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)同時(shí)又熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)及招投標(biāo)法律法規(guī)的人員或代理機(jī)構(gòu)編制。招標(biāo)方應(yīng)該在招標(biāo)文件中詳細(xì)明確的物業(yè)管理范圍、服務(wù)內(nèi)容及與本項(xiàng)目相適應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，而不是一個(gè)簡(jiǎn)單的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理服務(wù)、環(huán)境管理服務(wù)、秩序管理服務(wù)或物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定的其他服務(wù)一句話就全部包容了的。招標(biāo)文件的模糊不清，表面上看招標(biāo)方好像占據(jù)了有利的一面，但實(shí)際上從行業(yè)內(nèi)部來(lái)講，到頭來(lái)真正吃虧的還是業(yè)主而不是物業(yè)管理企業(yè)。因?yàn)闆](méi)有任何一家企業(yè)是在做虧本的生意的。
其二，招標(biāo)方及招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在編制招標(biāo)文件時(shí)，應(yīng)將項(xiàng)目的詳細(xì)技術(shù)參數(shù)予以明確。包括各種面積、裝修材料的種類、設(shè)備的詳細(xì)清單及品牌、項(xiàng)目出入口的數(shù)量、要求設(shè)崗的位置、時(shí)間及人員數(shù)量、地上地下的車(chē)位數(shù)量、照明光源的種類及數(shù)量（需要指明的是哪些要求物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)日常維護(hù)，哪些由專業(yè)廠家負(fù)責(zé)維護(hù)或另行支付費(fèi)用）、化糞池隔油池的數(shù)量及容積等等，資料參數(shù)提供的越詳細(xì)，費(fèi)用的測(cè)算才會(huì)越準(zhǔn)確。
第三，作為專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)在管項(xiàng)目的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作。真實(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于項(xiàng)目的管理實(shí)踐，可以為新項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用的測(cè)算提供豐富的參考依據(jù)。雖然不同的物業(yè)項(xiàng)目由于招標(biāo)方不同的物業(yè)需求及需求標(biāo)準(zhǔn)有較大的差異，但是在公共能源消耗方面、在公共設(shè)備設(shè)施的維護(hù)方面、在環(huán)境管理服務(wù)方面的費(fèi)用統(tǒng)計(jì)、物料消耗還是有相當(dāng)大的借鑒意義的。同等項(xiàng)目類比的測(cè)算方法也是一種可以借鑒的費(fèi)用測(cè)算辦法。管理實(shí)踐的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)量越大越多越全面，其參考的價(jià)值越大，對(duì)新項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用的測(cè)算指導(dǎo)意義也就越大。各個(gè)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分重視數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的工作。
第四，作為招標(biāo)方或招標(biāo)代理方，應(yīng)在組織項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)踏勘時(shí)給出足夠的時(shí)間供投標(biāo)單位了解項(xiàng)目的布局、各種設(shè)備情況并應(yīng)詳細(xì)回答投標(biāo)單位提出的各種與物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用有關(guān)的問(wèn)題。進(jìn)一步地講，如果一次現(xiàn)場(chǎng)踏勘的時(shí)間不夠，應(yīng)該允許投標(biāo)單位的再次踏勘，以便使投標(biāo)單位充分了解本項(xiàng)目的實(shí)際情況。使物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算更能夠滿足招標(biāo)方的服務(wù)需求，貼近項(xiàng)目管理實(shí)際的需要。
正如前面所說(shuō)的，物業(yè)管理費(fèi)用的確定是與項(xiàng)目的具體情況緊密相關(guān)的，特別是招標(biāo)方的服務(wù)需求。作為賣(mài)方應(yīng)充分清楚獲得的需求愈多，付出的也應(yīng)該愈多。作為提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)，應(yīng)該做到貨真價(jià)實(shí)，不能偷工減料，隨意降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。賣(mài)方應(yīng)該知道一分錢(qián)一分貨；買(mǎi)方更應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到聲譽(yù)是企業(yè)存在及發(fā)展的前提條件，既然業(yè)主交納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，那么就必須按照約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)向?qū)Ψ教峁﹥r(jià)質(zhì)相符的物業(yè)服務(wù)，而不能擅自降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)管理費(fèi)用的測(cè)算之所以出現(xiàn)難點(diǎn)，歸根結(jié)底還是工作細(xì)化的不夠，或從事這項(xiàng)工作的人員不夠?qū)I(yè)，經(jīng)驗(yàn)不夠豐富；當(dāng)然也與這個(gè)行業(yè)有些方面的不規(guī)范有著很大的關(guān)系。隨著時(shí)間的推移和行業(yè)的發(fā)展，各家企業(yè)將會(huì)逐漸形成自己的定價(jià)原則和與市場(chǎng)價(jià)格相適應(yīng)的企業(yè)定額，行業(yè)也會(huì)逐步推出符合發(fā)展規(guī)律的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算將會(huì)遵循市場(chǎng)運(yùn)作的規(guī)律，逐步走向正確、規(guī)范的軌道。 |
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