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| 行業(yè)新聞 |
山東出新規(guī)要減免物業(yè)費(fèi) 執(zhí)行需克服四大 |
日前,《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》頒布,受到居民和物業(yè)人士的廣泛關(guān)注。記者采訪了濟(jì)南市的物業(yè)管理部門,相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,執(zhí)行物業(yè)收費(fèi)新規(guī)需要克服四大“難點(diǎn)”,相關(guān)文件和規(guī)定也要跟上。
新辦法中不少規(guī)定濟(jì)南已在執(zhí)行
該負(fù)責(zé)人認(rèn)為,新的物業(yè)收費(fèi)辦法中,對相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定更加明確和詳細(xì),有利于業(yè)主維護(hù)自己的合法權(quán)益,也有利于物業(yè)公司的規(guī)范運(yùn)行。
對比濟(jì)南市目前執(zhí)行的物業(yè)首付辦法,新規(guī)中的部分內(nèi)容,濟(jì)南市目前已在執(zhí)行類似規(guī)定。其中包括房屋空置一年以上應(yīng)減收物業(yè)費(fèi)、公用設(shè)施維修不得計(jì)入物業(yè)成本、外來車輛停放超時(shí)要收費(fèi)等。“按照濟(jì)南市現(xiàn)行規(guī)定,房屋空置要交70%的物業(yè)費(fèi)。”該負(fù)責(zé)人說。
該負(fù)責(zé)人表示,新規(guī)中要求配套不達(dá)標(biāo)的,物業(yè)費(fèi)要減收。這個(gè)新規(guī)定,一方面有利于維護(hù)業(yè)主的權(quán)利,另一方面也減少了物業(yè)公司為開發(fā)商遺留問題買單行為。
另外,小區(qū)二次供水等產(chǎn)生的電費(fèi)等由供水單位承擔(dān)的規(guī)定,也對物業(yè)管理有利,能夠減少物業(yè)公司的成本。
新規(guī)執(zhí)行中或面臨“四大難點(diǎn)”
物業(yè)收費(fèi)新規(guī)對業(yè)主和物業(yè)公司的好處毋庸置疑,但該負(fù)責(zé)人也認(rèn)為,從不少物業(yè)收費(fèi)的實(shí)際運(yùn)行情況來看,新規(guī)執(zhí)行中有四個(gè)問題要解決。
首先是物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)了解,濟(jì)南市目前住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)都是實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),標(biāo)準(zhǔn)是2004年的文件制定的,相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也面臨調(diào)整。按照我省出臺的新規(guī),普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以及車位租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。“新建小區(qū)按照新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行就可以,而對于既有小區(qū),要進(jìn)行物業(yè)費(fèi)的調(diào)整很不容易,調(diào)高了業(yè)主不滿意,調(diào)低了物業(yè)公司也不同意。”該負(fù)責(zé)人說。
第二個(gè)是車位收費(fèi)問題。新規(guī)規(guī)定,車位租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))價(jià)格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定基準(zhǔn)價(jià)及浮動幅度。占用業(yè)主共有道路或其他場地停放的,應(yīng)當(dāng)交車位場地使用費(fèi),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會確定,所收費(fèi)用為業(yè)主共有。“很多小區(qū)都沒有業(yè)主委員會,標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用的支配上也存在難題。”該負(fù)責(zé)人說。
對于二次供水產(chǎn)生的電費(fèi)等由供水單位承擔(dān)的新規(guī),該負(fù)責(zé)人表示,這牽扯到與供水單位的交接問題,還需要出臺相應(yīng)的辦法。
最后對于配套不合格物業(yè)費(fèi)減收,該負(fù)責(zé)人擔(dān)心,“這部分費(fèi)用對于許多小區(qū)來說也不少,物業(yè)公司對開發(fā)商沒有什么約束,如何讓開發(fā)商交上這部分物業(yè)費(fèi),也需要仔細(xì)研究。”
加強(qiáng)業(yè)委會建設(shè)、監(jiān)督規(guī)范物業(yè)服務(wù)質(zhì)量
在現(xiàn)實(shí)生活中,不少小區(qū)業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)公司服務(wù)不滿意而拒交物業(yè)費(fèi),而物業(yè)也因此而降低服務(wù)質(zhì)量,引發(fā)業(yè)主更大不滿,從而形成一種“惡性循環(huán)”。新規(guī)對于物業(yè)收費(fèi)的規(guī)定有利于從根本上解決這一難題。
收費(fèi)新規(guī)體現(xiàn)了公平和公正的原則。記者注意到,包括車位收費(fèi)在內(nèi)的不少焦點(diǎn)問題,都需要業(yè)委會出面來解決,而目前不少小區(qū)業(yè)委會根本沒有建立,這對執(zhí)行新規(guī)不利。
濟(jì)南市物業(yè)管理部門相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,要執(zhí)行好新規(guī),一方面要加強(qiáng)小區(qū)業(yè)委會的建設(shè),另一方面要加強(qiáng)對物業(yè)公司的監(jiān)督檢查,保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,兩方面工作做好才能有利于新規(guī)的執(zhí)行。
相關(guān)鏈接：鄭州針對物業(yè)管理問題出臺19條措施
11月2日下午,由河南省政協(xié)主席葉冬松帶隊(duì)的省政協(xié)視察團(tuán),先后來到鄭州市緯四路9號院、富田太陽城映月路社區(qū),了解居民小區(qū)和物業(yè)管理情況。在肯定鄭州市物業(yè)管理工作發(fā)展較快的同時(shí),委員們就市場化運(yùn)作機(jī)制不健全、物業(yè)管理水平不高、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不規(guī)范、業(yè)主委員會成立難等問題提出了意見建議。
根據(jù)委員們的建議,鄭州市出臺了19條措施,主要包括:立即在全市開展社區(qū)物業(yè)管理提升專項(xiàng)活動,年底前,一級物業(yè)管理公司覆蓋率要達(dá)到70%,二級物業(yè)管理公司覆蓋率達(dá)到30%,基本消除三級物業(yè)管理公司；年底前實(shí)行城市社區(qū)業(yè)主委員會全覆蓋,對沒有組建業(yè)主委員會的小區(qū)要限期組建,暫時(shí)不具備組建條件的,要成立業(yè)主委員會籌備組,代行業(yè)主委員會職責(zé)；建立物業(yè)公司信用評價(jià)機(jī)制和服務(wù)質(zhì)量評價(jià)機(jī)制,對物業(yè)公司實(shí)施評優(yōu)評差,對群眾反映強(qiáng)烈的物業(yè)公司進(jìn)行強(qiáng)制淘汰；建立健全物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)制；研究論證物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)隨物價(jià)波動調(diào)整機(jī)制,對社區(qū)的困難群眾實(shí)行物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等。(據(jù)《人民政協(xié)報(bào)》)
按套驗(yàn)收方能交房新房物業(yè)費(fèi)究竟何時(shí)交
小區(qū)收物業(yè)費(fèi)是從開發(fā)商通知業(yè)主交房期限滿起算,還是要到實(shí)際入住或者說拿到鑰匙起算?業(yè)主蔡先生就碰上了這樣的困惑。
蔡先生是廈門市區(qū)橋南片區(qū)拆遷安置戶,今年1月,他接到安置房回遷通知。考慮到實(shí)際居住需要,手頭已分得8套安置房的他,當(dāng)時(shí)只辦理其中的2套交房手續(xù)。前幾天,小區(qū)物業(yè)公司找上門,催收他名下8套房子的物業(yè)管理費(fèi)用。對此,蔡先生有些不解。
蔡先生說,當(dāng)時(shí)交房,他只辦理兩套房子的交房手續(xù)并入住。其余的房子,至今還未入住。在他看來,物業(yè)公司要收費(fèi)用,應(yīng)該只收他入住的房子。
泉州市物業(yè)管理協(xié)會會長鄭鎮(zhèn)安介紹,一般而言,物業(yè)管理費(fèi)的收取,須是具備交付使用條件的小區(qū),從通知業(yè)主交房期限滿起算。具備交付使用條件,按《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》規(guī)定,開發(fā)商需取得開發(fā)驗(yàn)收合格備案證明書,同時(shí)需符合國家住建部物業(yè)查驗(yàn)與承接物業(yè)管理辦法,即按套驗(yàn)收,方能交房,方能收取物業(yè)管理費(fèi)。
廈門聯(lián)合信實(shí)律師事務(wù)所廖逸律師介紹,物業(yè)管理費(fèi)用的收取,一般是從開發(fā)商發(fā)出交房通知的最后期限內(nèi)繳交,而這最后期限,是按雙方選房時(shí),所簽訂的前期物業(yè)協(xié)議約定的時(shí)間。一般是一至兩個(gè)月內(nèi)。如果雙方未簽訂前期物業(yè)協(xié)議,那么業(yè)主可對其收費(fèi)提出質(zhì)疑并協(xié)商處理。
(據(jù)《海峽都市報(bào)》) |
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