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物業(yè)管理市場監(jiān)管體系的優(yōu)化完善
當前我國物業(yè)管理市場存在的問題是發(fā)展中的問題，是各種社會、經(jīng)濟和文化因素綜合作用的結(jié)果，具有特殊歷史發(fā)展階段的必然性。人類經(jīng)濟活動的實踐已經(jīng)無數(shù)次地證明，市場經(jīng)濟固然具有自我調(diào)整、自我修養(yǎng)和自我完善的功能，但市場本身并非完美無缺，其局限性的克服需要政府力量的輔助，物業(yè)管理市場亦是如此。筆者認為，優(yōu)化和完善物業(yè)管理市場監(jiān)管體系是一項綜合性、長期性的系統(tǒng)工程，只有在把握物業(yè)管理市場特征的基礎(chǔ)上，不斷創(chuàng)新監(jiān)管觀念，合理運用切實可行的監(jiān)管手段，才能最大限度地實現(xiàn)監(jiān)管目標。
（一）物業(yè)管理市場特征的把握
為保證市場監(jiān)管手段的有效性和專業(yè)性，我們應(yīng)當從物業(yè)管理市場的構(gòu)成要素入手，把握物業(yè)管理市場以下六個特征：一是業(yè)主大會公共決策的低效率和非理性，要求我們在監(jiān)管物業(yè)管理市場買方時做到指導和監(jiān)督并重，在強調(diào)對業(yè)主大會的指導以提高業(yè)主公共決策的效率的同時，還應(yīng)加大對業(yè)主委員會的監(jiān)督以防止公共選擇中“代理人”的非理性問題；二是物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的無形性和準公共性，要求我們在衡量和評價物業(yè)服務(wù)質(zhì)量時應(yīng)當做到定性和定量相結(jié)合，正確對待物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)過程中管理手段的運用，依法限制個別“搭便車”的違約欠費業(yè)主的權(quán)利；三是物業(yè)服務(wù)價格的穩(wěn)定性和成本決定性，要求我們在對物業(yè)服務(wù)價格進行管控時應(yīng)當兼顧供求關(guān)系和服務(wù)成本，既不能以合約穩(wěn)定為由無視供求變化對服務(wù)價格的調(diào)控，也不能以決策復(fù)雜為由無視成本變動對收費標準的影響；四是物業(yè)服務(wù)需求的固定性和不可替代性，要求我們在制定物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)政策時采取積極穩(wěn)健的策略，既要積極扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展以發(fā)揮其對宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定促進作用，又要適度控制行業(yè)的發(fā)展規(guī)模以防止過度供應(yīng)引起的供求失衡；五是前期物業(yè)服務(wù)市場的力量失衡，要求我們對前期物業(yè)服務(wù)市場進行必要的干預(yù)以營造公平競爭的環(huán)境，政府監(jiān)管是解決前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺位難題的最佳選擇；六是人力資源在生產(chǎn)要素中的核心地位，要求我們在重新認識物業(yè)服務(wù)行業(yè)核心競爭力的同時，既要高度重視勞動力素質(zhì)對優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)的決定性作用，也要密切關(guān)注勞動力價格變動對物業(yè)服務(wù)成本漲落的影響。
（二）物業(yè)管理市場監(jiān)管理念的創(chuàng)新
在社會主義市場經(jīng)濟的大背景下，現(xiàn)代政府的職能主要體現(xiàn)在經(jīng)濟調(diào)節(jié)、社會管理、公共服務(wù)和市場監(jiān)管四個方面。物業(yè)管理行業(yè)的特殊性，決定了物業(yè)管理市場監(jiān)管的職能與經(jīng)濟調(diào)節(jié)、社會管理和公共服務(wù)的其他三項政府職能是相輔相成、密不可分的關(guān)系。在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的宏觀經(jīng)濟政策下，傳統(tǒng)的物業(yè)管理市場監(jiān)管模式已趨于保守，優(yōu)化和完善物業(yè)管理市場監(jiān)管體系，創(chuàng)新監(jiān)管理念是當務(wù)之急。首先，監(jiān)管方式應(yīng)當從命令控制式向扶持激勵式轉(zhuǎn)變，順應(yīng)計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的時代主旋律，充分發(fā)揮物業(yè)管理市場監(jiān)管在宏觀經(jīng)濟調(diào)控和平衡各方主體利益方面的正向激勵作用；其次，監(jiān)管手段應(yīng)當從強制禁止型向協(xié)助指導型轉(zhuǎn)變，遵循現(xiàn)代服務(wù)型政府的價值取向，把握《物權(quán)法》第七十五條規(guī)定的精神實質(zhì)，以柔性指導代替剛性管制，真正做到在管理中體現(xiàn)服務(wù)，在服務(wù)中實現(xiàn)管理；再次，監(jiān)管原則應(yīng)當堅守尊重市場和鼓勵競爭的底線，物業(yè)管理市場監(jiān)管必須充分考量管理成本與市場收益的關(guān)系，必須尊重市場運行基本規(guī)律，不能因為監(jiān)管而限制和妨礙公平競爭；最后，監(jiān)管過程應(yīng)當處理好公權(quán)節(jié)制與公益優(yōu)先的關(guān)系，行政權(quán)力對民事法律關(guān)系的干預(yù)應(yīng)當依法適度，公共權(quán)力的使用必須優(yōu)先考慮公共利益，物業(yè)管理市場監(jiān)管應(yīng)當以社會公益和業(yè)主共同利益為依歸。
（三）物業(yè)管理市場監(jiān)管體系的優(yōu)化
綜合上述的分析和研究，筆者認為，在現(xiàn)階段的法律框架和市場環(huán)境中，為實現(xiàn)建立一個內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學規(guī)范、特色鮮明、卓有成效的物業(yè)管理市場監(jiān)管體系的長遠目標，我們可以重點著手從以下八個方面開展工作：
1、強化業(yè)主大會制度以平衡市場力量
物業(yè)管理市場主體的監(jiān)管應(yīng)當以培養(yǎng)成熟自覺的買方主體為重點，我們應(yīng)該通過完善業(yè)主大會制度不斷增強業(yè)主團體在物業(yè)管理市場中的締約能力和定價能力，通過建立業(yè)主委員會激勵機制來提高業(yè)主團體的決策能力和執(zhí)行能力，通過建立業(yè)主大會的自我約束機制來防止業(yè)主委員會濫用權(quán)利。只有當業(yè)主從被保護群體的角色轉(zhuǎn)化為能夠保護自身權(quán)益的群體時，業(yè)主大會制度的設(shè)計初衷才能得以實現(xiàn)，物業(yè)管理市場才是一個買賣雙方力量相對均衡的市場，“跛足的市場”的問題才能從根本上得以解決。
2、細化物業(yè)服務(wù)標準以促進信息對稱
物業(yè)管理市場客體的準公共性服務(wù)特征，是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以評價和物業(yè)服務(wù)合同爭議頻發(fā)的根本原因。物業(yè)管理市場客體監(jiān)管工作的重點應(yīng)當是細化和完善物業(yè)服務(wù)標準并賦予政府公信力，以公開交易信息保證物業(yè)服務(wù)買賣雙方的信息對稱，并在此基礎(chǔ)上建立統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價體系?？茖W專業(yè)的物業(yè)服務(wù)標準應(yīng)當是過程標準與結(jié)果標準的統(tǒng)一，是硬件設(shè)施與軟件服務(wù)的統(tǒng)一，是質(zhì)量標準與價格標準的統(tǒng)一。細化并公開物業(yè)服務(wù)標準不僅能夠促進信息對稱，增進買賣雙方的互信，而且有助于降低交易成本，減少物業(yè)服務(wù)糾紛。
3、改進服務(wù)價格機制以提高經(jīng)濟效率
價格機制是當前物業(yè)管理市場的瓶頸問題，如果長期得不到解決，不僅會惡化物業(yè)管理企業(yè)的生存環(huán)境，阻礙物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而且最終勢必影響和損害業(yè)主的財產(chǎn)利益。改進物業(yè)服務(wù)價格機制，政府價格主管部門應(yīng)當改變保守的監(jiān)管理念，尊重市場規(guī)律，最大限度地擴大物業(yè)服務(wù)收費中市場調(diào)節(jié)價的適用范圍。對于實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)項目，應(yīng)充分發(fā)揮成本監(jiān)審的調(diào)控作用，根據(jù)成本遞增的客觀事實，定期提高物業(yè)服務(wù)政府指導價的標準；對于實行酬金制的物業(yè)服務(wù)項目，應(yīng)盡快落實物業(yè)服務(wù)支出稅收扣減政策，切實減輕物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的不合理負擔。與此同時，從維持公平合理的價值補償出發(fā)，為防止“棄管”現(xiàn)象的發(fā)生，政府還應(yīng)對老舊小區(qū)和保障性住房的物業(yè)服務(wù)收費制訂“最低價”標準，以保證低端物業(yè)服務(wù)市場的正常運轉(zhuǎn)。
4、完善市場競爭規(guī)則以實現(xiàn)公平交易
作為公平市場競爭的維護者，政府的主要職責在于制訂競爭規(guī)則并督促規(guī)則的實施，以防止“劣幣驅(qū)除良幣”現(xiàn)象的發(fā)生。當前建立物業(yè)管理市場競爭機制的一項主要工作，就是進一步完善前期物業(yè)管理招投標制度，應(yīng)當在總結(jié)前一時期招投標工作經(jīng)驗教訓的基礎(chǔ)上，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的特點重新修訂招投標規(guī)則，改進監(jiān)管措施，制止招投標活動中的不正當競爭行為。另一項主要工作，就是要建立物業(yè)管理項目進入和退出機制，明確（前期）物業(yè)服務(wù)合同終止后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目的程序和義務(wù)，追究拒不退出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法違約責任，以保證物業(yè)服務(wù)合同得以全面履行。
5、制定產(chǎn)業(yè)扶持政策以加快行業(yè)發(fā)展
制定產(chǎn)業(yè)扶持政策，是充分發(fā)揮物業(yè)管理促進社會經(jīng)濟發(fā)展功能的需要，也是增加物業(yè)管理市場有效供給的需要。物業(yè)管理行業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個重要組成部分，不僅具有低能耗、低物耗、無污染的行業(yè)良性特征，而且具有提高居民消費在經(jīng)濟增長中比重和增加就業(yè)崗位的行業(yè)優(yōu)化功能，是國家在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中應(yīng)當大力扶持和鼓勵的行業(yè)。制定物業(yè)管理行業(yè)的扶持政策，首先應(yīng)當從物業(yè)管理行業(yè)的稅收政策入手，改變物業(yè)管理行業(yè)的營業(yè)稅率（5%）明顯高于建筑、旅游等行業(yè)（3%）的不合理現(xiàn)狀，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的稅收負擔；其次還應(yīng)當理順物業(yè)服務(wù)企業(yè)與市政公用部門的關(guān)系，改變市政公用部門利用壟斷地位轉(zhuǎn)嫁代收費用和維修養(yǎng)護責任的作法，降低物業(yè)管理服務(wù)中水、電和氣等生產(chǎn)要素的成本，緩解長期困擾物業(yè)管理行業(yè)的成本壓力。
6、探索物業(yè)服務(wù)保障以刺激服務(wù)需求
目前我國城鎮(zhèn)物業(yè)管理的平均覆蓋率僅為60%，隨著城鎮(zhèn)化水平的提高和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)需求還將逐年增長，但是，由于受體制機制因素和居民收入水平的制約，普通居住物業(yè)服務(wù)有效需求不足的情況將長期存在。為刺激和增加物業(yè)服務(wù)的有效需求，一方面，應(yīng)當繼續(xù)建立和完善住宅專項維修資金制度，加強專項維修資金代管和監(jiān)管工作，充分發(fā)揮專項維修資金在減輕居民日常物業(yè)管理費用承擔和提高業(yè)主長期房屋維修養(yǎng)護支付能力方面的雙重功效；另一方面，政府應(yīng)當實現(xiàn)老舊小區(qū)和保障性住房物業(yè)管理費用的補貼政策，通過增加保障性物業(yè)的財政支出，滿足缺乏支付能力居民的基本物業(yè)服務(wù)需求。
7、規(guī)范前期物業(yè)管理以保證公共利益
基于前期物業(yè)管理階段業(yè)主共同利益代表者的缺位，政府對物業(yè)管理市場行為的監(jiān)管應(yīng)以一級市場為重心。規(guī)范前期物業(yè)管理行為，政府主管部門應(yīng)當認真落實物業(yè)承接查驗制度，嚴格按照《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定的程序和內(nèi)容，指導建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作，通過行使承接查驗備案權(quán)督促相關(guān)市場主體履行法律義務(wù)。規(guī)范前期物業(yè)管理，在許多地方實行前期物業(yè)服務(wù)合同備案的基礎(chǔ)上，政府主管部門應(yīng)當進一步發(fā)揮管理規(guī)約制度的作用，對建設(shè)單位制訂的臨時管理規(guī)約通過引入備案程序加強監(jiān)督和管理，為物業(yè)管理的市場行為奠定公共契約的基礎(chǔ)，從源頭上杜絕物業(yè)管理市場上的敗德行為。
8、提高人力資源素質(zhì)以增強競爭能力
通常意義上的生產(chǎn)要素市場是由土地、資本和勞動三大基本要素構(gòu)成，有別于上游的房地產(chǎn)業(yè)，土地和資本兩大要素對物業(yè)管理行業(yè)的貢獻和影響甚微，勞動則構(gòu)成了物業(yè)管理市場的最基本生產(chǎn)要素。因此，政府對物業(yè)管理要素市場監(jiān)管的核心在于物業(yè)管理從業(yè)人員，提高人力資源素質(zhì)是增強物業(yè)管理行業(yè)競爭能力的根本途徑。提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，要求我們必須站在人力資本的高度認識推行物業(yè)管理師制度的重大現(xiàn)實意義。物業(yè)管理師制度的深化和完善，不僅可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度相銜接，加大對物業(yè)管理市場賣方主體的監(jiān)管力度，嚴格物業(yè)管理市場準入的管理，而且可以提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)能力，增加優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的有效供給，進而從根本上改變物業(yè)管理行業(yè)的市場地位 |
